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1、问：你好，我现在准备买一套800万的老破小，以后来博拆迁。我们自己有房子住，不用考虑居住等问题，主要就是自住的这套没有涨，所以再入手投资，您能推荐一下吗？

【资料图】

回复：先解释拆迁的官方名词“城市更新”，城市更新包含旧改，棚改，综合整治。旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

说的直白一点，旧改完以后多建的房子属于开发商的，会对外出售，比如大冲村旧改变成现在的润府润玺系列，白石洲旧改，东山花园旧改变成现在的天辰花园，天健工业区旧改变成现在的天健天骄。

棚改完以后多建的房子属于政府，作为保障房，比如保租房，公租房，共有产权房（以前是安居房，人才房），比如之前棚改成功的罗湖“二线插花地”，福田的“南华村”，“华富村”，南山的“高新公寓”，“龙辉花园”，“龙联花园”，宝安38区“新乐花园”，39区“海乐花园”。

所以老小区旧改比棚改更有价值。

目前旧改棚改基本都在福田南山，首先是区域的选择，福田尽量选莲花片区，景田片区，香蜜湖片区，这一片的居住品质包括产业发展更好。南山尽量选华侨城片区，科技园片区，蛇口片区。注意博旧改棚改一定要选低容积率的楼梯房，小区越老越好，越破越好，越是危房越好！

2、问：您好，想换一套改善房，带学位的，最好能兼顾一下投资。看了潮樾府，西乡招商果岭，中粮锦云。这几个盘应该怎么选？或者您这边有没有更好的推荐？

答：你好，这几个板块潜力对比：碧海>西乡，碧海有两个新盘，潮樾府和京地海樾府，如果京地海樾府有九十多的三房，京地更值得买，离地铁口更近。老西乡的选择，中粮锦云优于招商果岭，中粮锦云目前在12号线地铁口，未来还有15号线环线。不管是自住还是增长潜力都更好！招商果岭上一波涨幅不到宝安均值，离地铁口有段距离，做最后的备选吧！

3、问：大师兄，最近一直在看深圳龙华区的观澜中森公园华府，准备入手了，还是想来先听听您怎么说？麻烦分析一下！

答：

1）先说说鹭湖这个片区，它以生态、低密、大宅为特点，二手房龄较新，加上龙华外国语和市政迁移规划的加持，是目前观澜市政资源最为集中的区域。龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部、规划综合医院、图书馆、会展中心、文化活动中心、科技馆、地铁22号线等市政配套设施都集中于该片区。

2）观澜商品房供应主要来源于旧改项目，但是观澜的旧改进度很慢，近两年商品住宅没有新增供应，中森公园华府是为数不多住宅项目，具有较强的稀缺性。

3）但是目前中森公园华府的缺点也非常明显，相比中航格澜郡、招商澜园，金地鹭湖等已成规模配套的楼盘，缺乏大型商业配套，出行不便，缺乏商品房社区的联动，以及诟病的平湖垃圾焚烧问题，后期或可期待观平路两侧旧改的规划来改善片区的商业环境。

4、问：大师兄，你好，深圳二手房市场最近有什么变化？现在是换房的好时机吗？我想置换一套房产，应该怎么做才能在短时间内上车一套不错的房产呢？

答： 你好，深圳二手房市场出现横盘，使得本来由置换房产的人加大了购房难度，卖房套现不降价卖不出去，买房首付成本提高没钱买。一般来说，置换主要是为了改善面积、改善地段、改善学位、改善圈层、改善居住环境。而置换者要想在诸多楼盘中找到符合自己需求的楼盘，确实有较大难度。对于购房者来说，与其考虑时机，不如认真审视自己的需求，如果确实需要置换，一步到位的置换比慢慢升级的置换更划算。同时，置换者也要掌握卖出和买入的时机。目前来看，有三种置换路径，一是本小区置换，只考虑居住；二是跨板块置换，往市中心置换或者往本区域龙头楼盘置换；最后就是外地置换回深圳。对于置换者来说，选择好地段或者好学校的保值性会更高。

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